當您急需資金，想利用現有房屋進行增貸時，銀行二胎房貸是常見選擇。「銀行二胎房貸利率怎麼算？哪家銀行利率最低？我的條件能貸多少額度？」，但各家銀行的二順位房貸利率、額度、條件差異大，如何找到最適合的貸款方案？本文將比較各大銀行的二胎房貸利率，並分析影響利率的因素，助您找到合適的貸款方案，降低還款壓力。
一、銀行二胎房貸利率？與增貸有何不同？
銀行二胎房貸是指已經有第一順位房貸的房屋，再向銀行申請第二順位抵押貸款，藉由房屋剩餘價值取得額外資金。與增貸不同，申請二胎房貸不需要改變原本的貸款條件，而是額外新增一筆貸款，但由於風險較高，銀行通常會提高利率，審核也較嚴格。
1.各大銀行二胎房貸利率比較
銀行的二胎房貸利率是三大管道中最低的，範圍約在3.5%至16%之間。雖然銀行二胎房貸推出吸引人的廣告利率，但實際上提供的利率一般落在7%至10%之間。以下是2025年各家銀行的二胎房貸利率比較表：
| 銀行 | 二胎房貸利率 |
|---|---|
| 國泰世華 | 3.45%起 |
| 玉山銀行 | 3.27%~9.88%起 |
| 台新銀行 | 3.92%~14% |
| 王道銀行 | 5.31%~16% |
| 永豐銀行 | 5.66% |
| 遠東商銀 | 3.5%~10.5% |
| 凱基銀行 | 3.87%~5.87% |
| 新光銀行 | 4.13%起 |
| 陽信銀行 | 2.02%~3.77% |
| 台中銀行 | 3.5%起 |
| 三信商銀 | 3.99%~15% |
2.銀行二胎房貸 vs. 增貸利率比較
想拿房子多借點錢，你會選「銀行二胎房貸」還是「房屋增貸」？這兩種方式都能讓你多一筆資金，但利率、條件差很大！別擔心，我們幫您分析這兩者的差異，讓您鬆選出最適合自己的房屋貸款方案！
1.銀行二胎房貸：
- 定義：在已有房屋貸款（一胎房貸）的情況下，向另一家銀行或融資機構申請第二順位的房屋貸款。
- 利率：通常高於一胎房貸，也可能高於房屋增貸，因各家銀行與、房屋條件與個人條件而異。
- 適用情況：當原房貸銀行不願意增貸，或需要更高額度的資金時，借款人收入、信用條件良好，且房屋仍有殘值。
2.房屋增貸：
- 定義：向原房貸銀行申請增加原貸款額度。
- 利率：房屋增貸利率較低，通常與原房貸利率接近，或稍高一些。
- 適用情況：當原房貸銀行願意增貸，且所需額度在銀行評估範圍內，借款人的信用狀況、財力條件需良好。
| 項目 | 銀行二胎房貸 | 房貸增貸 |
| 利率範圍 | 3.5% – 16% | 2.3% – 3% |
| 貸款成數 | 最高房屋市值的85% – 100% | 最高85成 |
| 審核標準 | 嚴格，財力、信用需良好 | 嚴格，需向原貸銀行申請 |
| 還款方式 | 本息攤還 | 本息攤還 |
| 放款時間 | 約2-4 週 | 約1-2週 |
| 適合對象 | 信用良好，已有房貸者 | 信用良好，想增加貸款額度者 |
銀行二胎房貸和房屋增貸都是利用房屋價值取得資金的方式，但兩者在利率、條件和適用情況上有所不同。「二胎房貸」因為是第二順位，銀行怕收不回來，所以利率會高一點。但實際利率還是看你的信用、房子價值、借多少錢…等等。
二、影響銀行二胎房貸利率的因素？
申請銀行二胎房貸時，利率高低將直接影響您的貸款成本與還款壓力。相比房貸增貸，二胎房貸的風險較高，因此銀行會依據信用狀況、房屋條件、負債比與市場利率等多項因素來決定最終核貸利率。那麼，有哪些關鍵因素會影響利率？如何獲得更優惠的貸款條件？
1.影響銀行二胎房貸利率因素
- 房屋條件
房屋條件，如地點、屋齡和殘值，會影響銀行二胎房貸利率。房屋位於精華地段、屋齡較新或殘值較高的房屋通常能獲得較低的利率；偏遠地區、屋齡超過30年，可能影響可貸額度與提高利率。
- 第一順位房貸餘
銀行在評估二胎房貸額度時，會先計算房屋的剩餘價值（即房屋市值減去第一順位房貸設定金額）。第一順位房貸餘額越高，房屋的剩餘價值就越低，當二胎房貸的價值越低，銀行承擔的風險越高，可能導致二胎房貸利率上升。
- 二胎貸款條件
申請二胎房貸的條件和利率受到多種因素的影響，包括貸款金額、貸款期限、貸款成數、房屋價值、借款人信用狀況等。貸款金額越高、貸款期限越長、貸款成數越高，代表銀行須承擔的風險越高，因此可能提供較高的利率。
- 聯徵信用評分
銀行會調閱申請人的聯徵信用報告，信用分數（FICO 分數）是決定利率的關鍵指標之一。信用分數700 分以上：可獲得較低利率（約 3.5% – 5%）；信用評分600分以下：利率可能超過 7%，甚至影響核貸結果。
- 負債比例
負債比（即每月負債總額除以每月收入總額）是銀行評估借款人還款能力的重要指標。負債比越高，代表借款人每月需要償還的債務越多，還款壓力越大。高負債比會讓銀行認為借款人違約的風險較高，因此可能會提高二胎房貸利率，甚至拒絕貸款。
銀行二胎房貸的利率受到多種因素的影響，透過了解這些因素，你可以採取有效的對策來降低利率，例如改善信用評分、減少債務負擔比或選擇合適的貸款期限。充分了解影響二胎房貸利率的主要因素，能幫助您提前準備，提高核貸成功率並降低貸款成本！
三、二胎房貸利率的計算方式？
二胎房貸利率的計算方式會受到多種因素影響，且不同貸款機構（銀行、融資公司、民間機構）的計算方式也可能有所差異。
二胎房貸利率的計算方式
1. 利率類型：
- 固定利率：
- 在整個貸款期間，利率保持不變。
- 計算方式相對簡單，每月還款金額固定。
- 浮動利率：
- 利率會隨著市場利率（如央行重貼現率）的變動而調整。
- 計算方式較為複雜，每月還款金額可能變動。
2. 利率計算方式：
- 年利率：
- 大部分銀行和融資公司以年利率計算。
- 例如，年利率5%表示每年需支付貸款金額的5%作為利息。
- 月利率：
- 民間二胎貸款機構或當鋪多以月利率計算。
- 例如，月利率3%表示每月需支付貸款金額的3%作為利息，換算成年利率為36%。
3. 還款方式：
- 本息均攤還：
- 將整個貸款期間的本金和利息總和，平均分攤在每一期的應繳金額。這樣每個月的還款金額是固定的。
- 只還利息不還本：
- 在貸款指定期限內，每月僅需支付利息，暫不償還本金。
- 這種方式可能會導致長期債務累積，對資金不穩定的借款人來說風險較高。
- 寬限期本息均攤：
- 指在貸款初期，提供一段時間讓借款人僅需支付利息，暫不償還本金。
- 寬限期結束後，借款人需開始償還本金和利息，每月還款金額會增加。
4. 總費用年百分率（APR）：
- APR包含所有貸款相關費用（如手續費、開辦費等），更能反映實際貸款成本。
- 比較不同貸款方案時，APR是更準確的參考指標。
這些計算方式會根據不同的貸款方案和管道有所不同，借款人應根據自己的財務狀況選擇合適的還款方式。
四、二胎房貸利率常見風險？
在考慮申請二胎房貸時，借款人最擔心的問題之一就是高利率的影響。高利率不僅會增加每月的還款負擔，還可能影響長期的財務狀況。我們將整理出二胎房貸利率的常見風險，並教您如何避免落入陷阱。
二胎房貸利率風險
- 利率差異風險：二胎房貸的利率通常高於一胎房貸，銀行的利率範圍在5%至16%之間，股票上市融資公司（好事貸二胎房貸）則在7%至14%之間；民間二胎貸款的利率可能更高，甚至超過法定上限30%。
- 利率計算風險：二胎房貸利率的計算方式是影響您還款負擔的關鍵。其中，「月利率」和「年利率」是兩種常見的計息方式。民間貸款機構或當鋪以月利率計算貸款利息，乍看之下，月利率似乎不高，但換算成年利率後，可能會高得嚇人。
- 合約陷阱風險：二胎房貸合約中可能可能隱藏額外費用，如高額代辦費、代書費等。借款人需要仔細審查合約內容以避免陷入不利的貸款條件中。申貸前應詢問清楚所有相關費用，避免後續產生爭議。
- 法律保護不足風險：銀行二胎房貸款利率低，但審核較嚴格，貸款時間延長；民間二胎機構二胎利率較高，不受嚴格監管，借款人在遇到糾紛時可能無法獲得充分的法律保障。
取得最優惠二胎房貸利率技巧？
在選擇銀行二胎房貸時，如何確保自己能夠降低風險並獲得最優惠的利率？最後我們教您了解如何降低二胎房貸風險並選擇最適合的利率方案。
爭取二胎房貸低利率的方法包括
- 選擇受監管的二胎機構：優先選擇受政府監管的銀行或大型融資公司作為貸款管道，這些機構的利率和費用更透明，風險較低。
- 比較各二胎貸款條件：多方比較不同機構的貸款條件、費用及自身還款能力，避免因急需資金而忽略風險。
- 仔細細檢查合約內容：簽約前務必仔細審查合同內容，特別留意隱藏的不利條款和利率計算方式，以避免陷入不利的貸款條件中。
- 評估自身還款能力：充分評估自己的還款能力，確保能夠承擔每月的貸款支出，避免因無法還款而陷入財務困境。
- 多方比較貸款條件：多方比較不同二胎銀行、貸款機構的貸款條件、費用及自身還款能力，避免因急需資金而忽略風險。
- 避免高額代辦費與不實廣告：注意民間貸款機構可能收取的高額代辦費，若廣告宣稱 「超低利率、無條件核貸、低利率保證」，須提高警覺，避免詐騙。
透過上述的方法，就能幫助你在申請二胎房貸時，避免一時被業者的低利率廣告吸引，而落高利貸的陷阱哩，確保你減少不必要的貸款成本。
五、二胎房貸利率常見FAQ
- Q.二胎房貸的利率是多少？
- 二胎房貸的利率通常高於第一胎房貸，因為二順位房貸承辦管道需承擔的風險較高。各銀行二胎房貸利率大多在6%以上；好事貸二胎房貸與銀行二胎房貸差不多，約在7%~14%之間。
- Q.二胎房貸的利率如何計算？
- 二胎房貸利率計算方式與一胎房貸類似，主要取決於貸款額度、還款期限、以及借款人的信用評分和財務狀況。
- Q.二胎房貸的還款方式是什麼？
- 二胎房貸通常是以本息攤還的方式還款，即每期都需繳納貸款本金與利息。
二胎房貸利率受多種因素影響，包括你的信用評分、房屋所在地點、房屋價值以及貸款成數和期數。雖然二胎房貸的利率較高，但對於急需資金的人來說，這是一個有效的解決方案。謹慎評估自身的財務狀況和還款能力，並選擇正規的貸款管道，以降低二胎房貸的風險。