你知道房子可以貸兩次嗎？房貸二胎貸款就是在原本房貸之外，再利用同一間房屋作為抵押，申請第二順位的貸款，幫助你靈活調度資金。不過，房貸二胎貸款的利率、申請條件、流程、缺點與風險都與一般房貸有所不同。本文將用深入淺出的方式，帶你了解房貸二胎貸款的全貌，並教你怎麼避開那些惱人的實用陷阱，讓你的房屋成為你最強大的資金後盾！
一、房貸二胎貸款是什麼？房屋二胎申請優勢？
房貸二胎貸款簡單來說，房貸二胎貸款（又稱房屋二胎貸款、二順位房貸或次順位房貸）是指你的房子已經有第一筆房貸（一胎房貸）的情況下，再次將其抵押給另一家銀行、好事貸公司或民間機構，以取得額外資金的貸款方式。這種貸款的是利用房屋的「殘值」作為抵押。
1.房貸二胎與一胎房貸的差異
是不是常常聽到「房貸二胎」、「二順位房貸」這些詞，卻搞不懂它到底是什麼，跟我們買房子時辦的「一胎房貸」有什麼不一樣？房屋二胎貸款與一般房屋貸款最大差異在於抵押順位，此外，房貸二胎貸款還有以下幾個你該知道的不同點：
- 抵押權順位不同：二胎房貸的抵押權在一胎之後，若發生債務清償問題，第一順位房貸優先受償，第二順位的債權人僅能分到剩下的款項。
- 貸款風險較高：因為二胎貸款的清償順位較後面，貸款機構承擔的風險相對較高。一旦房屋價值不足以同時清償兩筆貸款，第二順位的機構可能面臨損失。
- 申請條件嚴格（銀行端）：對於銀行來說，承作二胎房貸的風險較高，所以他們在審核上會更加謹慎。銀行會更嚴格審核借款人的信用狀況（例如聯徵紀錄、是否有遲繳或信用瑕疵）、財力證明（收入穩定性、負債比）以及房屋殘值。
| 房屋貸款 | 一般房貸（一胎） | 房貸二胎（第二順位） |
|---|---|---|
| 抵押權順位 | 第一順位 | 第二順位 |
| 貸款利率 | 較低（約2%） | 較高（約3.5%~16%） |
| 貸款風險 | 風險較低 | 風險較高 |
| 審核條件 | 較寬鬆 | 較嚴格，重視信用與房屋殘值 |
| 可貸金額 | 房屋市值約7~8成 | 房屋殘值扣除一胎餘額後剩餘 |
| 適用情況 | 首購、換屋、投資 | 資金週轉、債務整合、房屋裝修等 |
2.申請房貸二胎貸款的優點？
- 房屋二胎貸款利率通常比信用貸款低。
- 可彈性運用資金，額度通常比信貸高。
- 無需塗銷原有的第一筆房貸，不用搬家。
- 二胎房貸申請文件較少，流程較為簡便。
- 透過好事貸公司，撥款速度會比銀行快。
- 二胎貸款的資金可以靈活運用於各種用途。
民法第865條與房貸二胎抵押權順位
根據《民法》第865條：「不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。」這表示同一房屋可以設定多筆抵押權（例如一胎與二胎房貸）。第一順位抵押權享有優先受償權，第二順位抵押權則在第一順位債權人受償後才有權利受償，風險較高，因此銀行對二胎房貸的審核較嚴格，利率也較高。
搞懂房貸二胎是什麼，就等於掌握了活用房屋資產的第一步。它讓你可以在保有房屋所有權的前提下，取得所需的資金。特別是在你無法申請增貸或轉貸，或是信用貸款額度不夠時，房貸二胎就能派上用場。但記住，因為是第二順位，利率和申請條件會跟你的第一筆房貸有些不一樣喔！
二、房貸二胎貸款利率與額度比較
當你已經有一筆房貸，卻因資金需求想再借一筆，房貸二胎貸款是活用房屋剩餘價值的重要管道。二胎貸款利率多少？可貸額度有多高？本文將根據2025年最新銀行與好事貸、民間二胎借款公司資料，幫你清楚解析二胎房貸的利率範圍、貸款額度及影響因素，幫助你做出最佳貸款選擇。
1.房貸二胎貸款利率是多少？（2025年最新）
二胎房貸因為抵押順位在第一順位之後，銀行承擔較高風險，利率普遍高於一胎房貸。房屋二胎貸款利率依貸款來源不同而有所差異，主要分為銀行二順位貸款、好事貸二胎房貸與民間二胎貸款：
- 銀行二胎房貸利率約在3.5%至16%之間。實際貸款利率約為7%~10%。
- 好事貸公司約在7%至14%之間，貸款成數較銀行高，審核條件較銀行二順位房貸寬鬆。
- 民間貸款利率最高，約在9%至36%，且風險較大，申請門檻較低，但需特別注意合約條款與合法性
2.房貸二胎貸款額度怎麼算？可以貸多少？
當你想用房子再貸一筆資金時，最想知道的就是「房屋二胎貸款到底能借多少？」其實，不同的貸款管道，比如銀行、好事貸公司和民間貸款，它們的額度計算方式和可貸成數都不太一樣。了解這些差異可以幫你更準確地估算可貸金額，避免申請時落空。
(1)影響房屋二胎貸款額度的因素
- 房屋鑑價（市場價值）
銀行或貸款機構會先對房屋進行鑑價，作為貸款額度的基礎。 - 一胎房貸餘額或設定金額
目前尚未償還的一胎房貸金額，會從可貸額度中扣除。餘額越高，二胎貸款額度越低。 - 貸款管道審核標準
銀行、好事貸與民間貸款在成數及扣除基準（設定金額或還款餘額）不同，影響最終可貸額度。 - 信用與財務狀況
借款人的信用分數、收入證明、負債比例。條件良好的借款人可提高房屋二胎貸款核貸額度。 - 房屋狀況與地段
房屋年齡、地理位置、周邊環境也會影響二胎房貸成數。房屋條件良好者貸款成數通常較高。
(2)不同管道房屋二胎貸款額度計算公式
在考慮房屋二胎貸款時，了解不同貸款管道的額度計算公式非常重要。以下是三大主要貸款管道的額度計算方式：
| 貸款管道 | 額度計算公式 | 可貸成數範圍 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 銀行二順位 | 房屋鑑價 × 可貸成數 – 一胎房貸設定金額 | 約85%～90% | 設定金額通常高於實際貸款餘額，較保守 |
| 好事貸二胎 | 房屋鑑價 × 可貸成數 – 一胎房貸剩餘金額 | 最高可達100% | 可貸成數高，審核較寬鬆 |
| 民間二胎 | 房屋鑑價 × 可貸成數 – 一胎房貸剩餘金額 | 最高約90% | 利率較高，風險較大 |
(2)房屋二胎貸款可貸額度試算範例說明
假設一胎房貸貸款金額為750萬，房屋設定金額為900萬，房屋市場價值（鑑價）為1,000萬元，一胎房貸剩餘金額：700萬元。我們分別比較各房屋二胎貸款管道的可貸額度為：
| 房屋二胎貸款管道 | 房屋二胎可貸額度計算 | 最大可貸額度（萬元） |
|---|---|---|
| 銀行 | 1,000萬 × 90% – 900萬（設定金額） | -90（無貸款空間） |
| 好事貸 | 1,000萬 × 100% – 700萬（剩餘金額） | 300 |
| 民間 | 1,000萬 × 90% – 700萬（剩餘金額） | 200 |
銀行因設定金額通常高於實際貸款餘額，若設定金額過高，可能導致無可貸空間；好事貸與民間則以實際剩餘貸款餘額計算，成數較高，貸款額度相對寬鬆。
(3)銀行房屋二胎貸款推薦與建議
銀行房屋二胎貸款通常是需要資金且信用狀況良好者的首選，因為它的利率最低且風險較低。不過由於銀行二順位房貸審核較嚴謹，申請前建議可以參考以下幾點來做選擇：
-
優先考量自身條件：
- 信用狀況：如果你聯徵信用良好，沒有遲繳紀錄或信用瑕疵，銀行會是最佳選擇。
- 財力證明：有穩定的薪資轉帳、勞保投保資料等財力證明，能增加銀行核貸的機會。
- 房屋條件：房屋的殘值、屋齡、地段都會影響銀行二順位房貸的核貸意願和額度。
- 負債比：若負債比過高，銀行審核會更嚴格，建議可以考慮銀行之外的其他管道。
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比較各銀行具體方案：
- 實際利率：廣告的「起」利率不代表你一定能拿到，建議諮詢銀行並請他們提供符合你個人條件的「總費用年百分率」。
- 最高額度：銀行會考量「一胎房貸設定金額」，而非僅看「剩餘本金」，這會影響你房貸二胎貸款實際可貸的金額 。
- 貸款期間與費用：比較各銀行的還款年限（通常最長15年，但有些可能更短）以及開辦費、徵信費等相關手續費。
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2025年銀行二胎房貸推薦比較表
| 房屋二胎貸款銀行 | 利率區間（年利率） | 最高額度 |
|---|---|---|
| 陽信銀行 | 2.02%~3.77% | 擔保品價值95% |
| 新光銀行 | 4.13%起 | 600萬 |
| 台中銀行 | 3.5%起 | 600萬 |
| 凱基銀行 | 3.87%~5.87% | 500萬 |
| 玉山銀行 | 3.27%~9.88% | 50萬起 |
| 國泰世華 | 3.45%起 | 150萬 |
| 台新銀行 | 3.92%~14% | 300萬 |
| 永豐銀行 | 5.66% | 50萬起 |
| 遠東商銀 | 3.5%~10.5% | 25萬起 |
| 王道銀行 | 5.31%~16% | 500萬 |
| 三信商銀 | 3.99%~15% | 200萬 |
| 好事貸二胎 | 7%~14% | 50萬-500萬 |
| 民間二胎借款 | 9%~36% | 沒有一定標準 |
房貸二胎貸款的利率與額度會因貸款管道與個人條件有所差異。銀行二胎貸款利率約3.5%至16%，但因設定金額較保守，實際可貸額度可能有限；好事貸等融資公司利率約7%至14%，貸款成數較高，額度彈性較大；民間貸款利率最高，約9%至36%，風險與成本也較高。建議你根據自身信用與資金需求，仔細比較各管道方案，選擇最適合且安全的貸款方案，才能有效活用房屋資產，解決資金需求。
三、房貸二胎貸款申請條件與流程
當你需要額外資金，但手上已有一筆房貸時，申請房貸二胎貸款是一個不錯的選擇。在申請二胎房貸前，了解申請條件與流程能幫助你順利通過審核，快速拿到資金。接下來，我們帶你鬆鬆搞懂申請二胎房貸申請條件，以及流程如何走。
1.房貸二胎申請條件
根據 2025 年最新規定，想申請房屋二胎貸款，你需要符合以下幾個基本條件：
- 年齡限制：年滿 20 歲至 65 歲（好事貸公司可放寬至18至70 歲）。
- 房屋條件：你或保證人名下需有房屋，且房屋要有「可貸空間」。
- 信用狀況：無嚴重信用異常、遲繳紀錄或債務協商。近三個月聯徵查詢不要超過三次，避免被認為「急需用錢」。
- 還款能力：要有穩定收入，銀行會看你的薪轉、報稅資料或其他財力證明。
- 負債比例：月收入與支出比例不能太高，否則會被認為還款壓力太大。
-
房貸繳款狀況：銀行通常會要求第一順位房貸須正常繳款滿一年以上。
2.比較房貸二胎貸款管道條件差異
- 銀行二順位房貸：對信用紀錄、收入穩定性、負債比和房屋條件的要求最為嚴格。如果信用分數高、財力證明充足，且房屋條件佳，銀行會提供較低的利率。
- 好事貸二胎貸款：審核條件相對寬鬆，對於信用有輕微瑕疵、收入較不固定（如自營商、自由業者）或被銀行婉拒的申請人，只要房屋的價值高和申請人還款能力穩定，則仍有過件機會。
- 民間房子二胎借款：民間貸款門檻最低，幾乎不看信用狀況和財力證明，主要以房屋作為擔保品。但風險極高，利率也最高。
3.房屋二胎貸款的完整申請步驟
- 申請管道：先比較銀行、好事貸公司或民間貸款的二胎方案，估算可貸金額、貸款利率和條件。
- 準備文件：包括身分證正反面影本、第二證件影本、房屋權狀、收入證明、一胎房貸繳款紀錄等。
- 送件審核：貸款機構會委託估價師評估房屋價值，評估其市場價值，並審核你的信用與財力。
- 簽約對保：貸款機構會通知你核准的貸款額度、利率、還款年限等詳細條件，雙方進行「對保」、簽訂合約。
- 設定抵押權：對保後，會由專業地政士（代書）協助你到地政事務所辦理房屋的「第二順位抵押權」設定登記。
- 資金撥款：完成以上抵押權設定步驟後，銀行或貸款機構會將款項匯入你指定的銀行帳戶。
申請時間參考：
- 銀行：從申請到撥款通常需要2-4週的時間，因為審核流程較為嚴謹。
- 融資公司：通常較快，約2-5個工作天即可撥款。
- 民間貸款：最快可能當天或1-2個工作天撥款，但風險相對高。
申請房貸二胎貸款其實沒那麼複雜，只要你財信條件良好、房屋有增貸空間，並且一胎房貸繳款正常，準備好身分證明、收入證明等文件，依照流程一步步申請，就有很大機會成功核貸。建議你多比較不同貸款管道的利率與條件，選擇最適合自己的方案，讓資金需求能夠順利解決。
四、房貸二胎貸款缺點與常見風險
「已經有房貸了，再借一筆應該沒問題吧？」其實，房貸二胎雖然能快速取得資金，但背後也藏著不少風險與陷阱。如果沒有事先了解清楚，可能會讓你「借錢解決一時，卻背上長期壓力」。以下就用簡單易懂的方式，帶你認識二胎房貸的幾個常見缺點與申辦時要注意的重點。
1.房貸二胎貸款的缺點
- 利率較高，還款壓力大
由於二胎房貸屬於第二順位抵押權，貸款機構承擔較高風險，因此利率普遍高於一般一胎房貸，銀行二胎利率約在7%至10%之間，民間貸款甚至高達36%。利率高代表每月還款金額較大，若未評估自身還款能力，容易造成財務負擔。 - 還款期限較短，月付金額較高
二胎房貸的還款期限通常只有7至10年，相較於一胎房貸可分攤20至30年，還款期限短導致月付金額增加，對收入不穩定者尤其吃力。 - 申辦管道多元，風險與陷阱多
除了銀行，還有融資公司、民間貸款及代辦業者提供二胎貸款，部分不法業者可能收取高額代辦費、隱藏不合理條款，甚至涉及詐騙。若未謹慎選擇貸款管道，可能遭遇高利貸或合約陷阱。 - 抵押權順位風險
二胎房貸因為抵押順位在後，若房屋遭法拍，第一順位債權人優先受償，二胎貸款人可能無法全額回收貸款本金，增加貸款風險。
2.房貸二胎貸款申請注意事項
申請房屋二胎貸款時，有些「眉角」你可得特別注意，才能避免踩到陷阱，確保自己的權益不受損。
1. 確認貸款機構是否合法：這是最重要的第一步！畢竟資金往來，安全是首要考量。
- 避免來路不明的代書或代辦公司：坊間充斥著許多非正規的業者，他們可能會用各種話術吸引你，但暗藏高利貸或詐騙風險。
- 務必查詢經濟部商工登記系統：如果你是透過代書或代辦公司申請，記得上經濟部商工登記系統確認對方是否為合法登記的業者。正規的銀行和大型融資公司通常都有明確的商號和地址，比較有保障。
2. 利率與費用要問清楚：搞懂費用細節，才不會莫名其妙地多繳冤枉錢。
- 小心「月利率」陷阱：有些不肖業者會故意用「月利率」來誤導你，例如「月利率2%」。聽起來不高，但換算成年利率就是2% x 12 = 24%！這可能遠高於市場行情，甚至觸及高利貸的範疇。務必要求對方提供「年利率」，並以「總費用年百分率」來比較各家方案。
- 注意隱藏費用：除了利率，還要問清楚是否有其他額外費用，像是手續費、開辦費、保險費、諮詢費、帳管費等等。特別要留意「提前清償違約金」的條款，避免未來想提早還款時，卻被收取高額費用。
3. 量力而為，不要借過頭：貸款是為了解決資金需求，而不是製造更大的財務壓力。
- 仔細評估還款能力：在申請房屋二胎貸款前，務必誠實評估自己每個月的收入與支出，計算你能負擔的月繳金額。
- 避免超出負荷：即使能貸到高額度，也不要借超過自己能負擔的範圍。過高的債務可能導致還款困難，甚至影響信用，得不償失。
4. 保留書面資料與對話紀錄：保護自己的最佳方式，就是留下所有紀錄。
- 簽約務必仔細審閱：簽訂任何合約前，請務必逐字逐句閱讀清楚所有條款，確保你理解每一項內容。若有不清楚的地方，應立即提出並要求解釋。
- 保留所有書面資料：包括貸款合約、對保單、收據、繳費證明等，都應妥善保存。
- 留下對話紀錄：與貸款機構的業務人員對話時，如果涉及重要承諾或費率說明，盡可能透過訊息或電子郵件留下書面紀錄，避免日後產生爭議時，沒有憑據。
房貸二胎不是不能借，而是要「借得聰明」。如果你真的需要資金週轉，二胎房貸是一個選項，但請務必做好功課、比較不同方案，並選擇合法、透明的貸款機構。
讀完這篇文章後，您應該對房貸二胎貸款有了全面的了解。由於二胎貸款風險較高，利率普遍較一胎房貸高，申請前務必詳細了解、比較各二胎管道的利率、條件與申請流程，並評估自身還款能力。建議選擇信譽良好、審核透明的銀行或好事貸公司，避免落入高利貸或詐騙陷阱。