當你急需資金周轉時，房子二胎貸款是一種靈活的選擇。什麼是房屋二胎？ 簡單來說，就是將已辦理第一順位的房子再次設定抵押，向銀行或其他貸款管道借款。在申請房子二胎貸款前，最常問的兩個問題就是：「房子二胎可以貸多少？」與「房子二胎利率是多少？」本篇將從房屋鑑價、貸款成數與不同貸款機構的利率條件切入，幫你一次搞懂房子二胎的申請眉角。
一、房子二胎是什麼？
房子二胎簡單來說，就是當你名下已有一筆房屋貸款（一胎房貸）時，利用同一間房屋再次設定抵押，向銀行或其他貸款管道申請第二筆貸款。由於這筆貸款的抵押順位是第二順位，因此也稱為二胎房貸、房屋二貸或二順位房貸。
房子二胎的優點
- 貸款額度較高：房屋二胎不受DBR22限制，借款人可以貸到更高的金額，能滿足較高資金需求的借款人。
- 快速取得資金：相比其他貸款方式，二胎房貸的審核速度較快，能迅速讓借款人取得所需資金。
- 申請條件寬鬆：特別是向民間貸款機構申請時，無需審核薪資證明，即使信用有瑕疵者也可申貸。
- 靈活還款方案：房屋二胎貸款提供多元的貸款方案，借款人可以根據自身能力與條件，選擇合適的還款方案。
這種貸款方式讓你在不動用原有一胎貸款的情況下，靈活取得額外資金，常用於資金周轉、債務整合或投資等需求。與房屋增貸不同，增貸是向原貸款銀行申請提高貸款額度，仍屬第一順位抵押；而二胎房貸是設定第二順位抵押，通常利率較高，審核條件較寬鬆。
二、申請房子二胎利率、額度
申請房子二胎貸款時，最關心的兩大問題是「利率多少」與「可貸額度多少」。二胎房貸是利用房屋淨值空間，取得額外資金的方式，利率與額度會因貸款管道和借款人條件而異。
（1）房子二胎利率
- 銀行二順位房貸：利率最低，實際年利率介於3.5%~10% 之間。但審核最嚴格，對申請人的信用、收入、房屋條件要求高，過件率較低。
- 好事貸二胎房貸：年利率約在 7%~14%之間。審核較銀行彈性，對於信用有輕微瑕疵或無法提供完整薪轉證明者，仍有機會核貸，撥款速度也較快。
- 民間貸款 (代辦、代書、當鋪)：利率最高，年利率高達 9%~30% 甚至更高。通常會以「月息」報價（例如月息2分=年利率24%），申請門檻極低，幾乎不看信用，但風險極高，應謹慎評估。
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2025 各管道房子二胎貸款利率參考
（2）房子二胎可貸額度
房子二胎可以貸多少，主要取決於你的房屋淨值，也就是房屋的市值扣掉你一胎房貸還沒還的金額。不同貸款管道，對於這個「可貸空間」的認定和計算方式也有差異。
1.2025各房子二胎額度
- 國泰世華：20~150萬
- 玉山銀行：50萬起
- 兆豐銀行：50萬起
- 台新銀行：50~300萬
- 新光銀行：最高600萬
- 遠東銀行：10萬起（依本行鑑價辦法核定）
- 好事貸二胎房貸：最高額度為500萬
- 民間二胎房貸：未載明
2.房子二胎可貸額度計算方式
- 房屋鑑價：所有貸款機構都會先對你的房屋進行鑑價，評估目前房屋的市場價值。
- 一胎房貸剩餘本金：這是關鍵！一胎房貸還剩下多少沒還，直接影響到二胎的可貸空間。
各房子二胎管道額度計算與特色
| 房子二胎貸款管道 | 二胎額度計算方式 | 貸款額度 | 特色 |
| 銀行 | 房屋鑑價 x 銀行內部成數 (最高為90%) – 一胎房貸設定金額 | 20萬~600萬 |
較保守，看重一胎房貸「設定金額」，而非實際餘額。
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| 好事貸 | 房屋鑑價 x 好事貸公司內部成數 (最高為100%) – 一胎房貸剩餘本金 | 最高500萬 |
較彈性，看重一胎房貸「剩餘本金」，因此可貸空間通常比銀行大。
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| 民間貸款 | 房屋鑑價 x 民間內部成數 – 一胎房貸剩餘本金 | 無固定上限 (但高額度伴隨高利息) |
彈性最大，但風險極高，不建議追求高額度而忽視利率。
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銀行二胎房貸額度最高為600萬，銀行會根據房屋的現值與原房貸設定金額，來決定可貸額度；好事貸公司房子二胎額度最高為500萬。貸款成數計算方式，取決於房屋現值減去原房貸餘額；民間二胎房貸款額度雖無上限，但申請利率、風險極高，務必謹慎評估。
三、房子二胎申請條件
申請房子二胎貸款可以解決資金需求，掌握申請房子二胎條件就是成功取得貸款的關鍵。那麼，房子二胎貸款的申請條件有哪些？以下將詳細說明申請二胎房貸的主要條件和限制。
（1）房子二胎申請條件
- 申貸年齡要求：必須年滿20歲且不超過65歲。
- 房屋持有所有權：必須擁有房屋的所有權，並且房屋必須有殘值，或有增值的空間。
- 原房貸繳款情況：申請房子二貸房屋的第一順位房貸需要正常繳款滿一年以上。
- 借款人財力條件：借款人必須提供近半年的財力證明給銀行，確保有足夠的還款能力。
- 借款人信用紀錄：借款人需有良好的信用評分紀錄，這包括穩定的收入和負債比不能過高。
（2）房子二胎申請條件限制
1.信用狀況
- 信用瑕疵：銀行非常重視借款人的信用狀況。如果有信用瑕疵或信用不良，基本上無法申貸。
- 近期增貸：如果一年內已經辦過其他貸款，或三個月內聯徵查詢次數超過3次，銀行會認為申請人財務狀況不穩定。
- 警示帳戶：若銀行帳戶被列為警示帳戶，代表可能涉入刑事犯罪案件，就會無法向銀行辦理任何貸款業務。
- 支付命令：收到法院的支付命令，代表可能有貸款、信用卡債務未還清或積欠管理費等情況，也會被銀行婉拒申貸。
2.房屋狀況
- 貸款空間：房屋必須有可貸空間。如果原房屋貸款額度已經貸滿，或房子無增值空間，無法申請二胎房貸。
- 屋齡條件：申請房屋貸款時，銀行會考量房屋的年限。對於屋齡超過30年以上的老屋，基本上會無法申貸。
- 房屋產權：房屋所有權必須完整，無保存登記、共同持分、或處分權受到限制的房屋，無法申請二胎房貸。
申請二胎房貸需要考量多方面的條件，保持良好的信用狀況和房屋狀況，是准駁的基本關鍵。避免信用瑕疵、聯徵多查和警示帳戶等情況，將有助於順利申請二胎房貸。
四、房子二胎貸款的常見風險
申請房子二胎貸款可以幫助借款人靈活取得額外資金，解決眼前的資金需求，但也伴隨著一些風險。了解這些風險，能讓你在申請前做好充分的評估和準備，避免未來可能遇到的財務困境。
房子二胎貸款的缺點與風險
- 貸款管道風險
二胎房貸申請管道多元，包括銀行、融資公司及民間貸款。銀行與大型融資公司受政府監管，較為安全；但部分民間貸款機構缺乏監管，容易出現高利貸、隱藏費用甚至詐騙風險。借款人須謹慎選擇合法且信譽良好的貸款機構，避免財產損失。 - 利率較高，還款壓力大
由於二胎房貸屬於第二順位抵押貸款，貸款機構承擔較高風險，通常會收取比一胎房貸高出數個百分點的利率，還款壓力明顯增加。若未做好還款計畫，容易造成財務負擔。 - 清償順位較低，法拍風險增加
若借款人無法按時還款，房屋可能被法拍。因二胎房貸屬於第二順位抵押，第一順位貸款機構優先受償，二胎貸款機構可能無法全額回收，導致貸款條件嚴苛，借款人風險加大。 - 額外費用與隱藏成本
在申請房子二胎貸款時，除了利率和還款金額外，還需注意額外代辦費用、手續費用與隱藏成本。這些費用可能會大幅增加你的實際負擔，因此在申請前務必仔細審閱合約條款，避免被不合理費用所困擾。
房子二胎貸款雖然能快速取得額外資金，解決短期資金需求，但風險較高，尤其是利率較高、還款壓力大及貸款管道。借款人在申請前應全面評估自身財務狀況，選擇合法且信譽良好的貸款管道（如銀行或好事貸），謹慎規劃還款計畫。
五、如何申請房子二胎房貸？申請流程、準備文件
透過申請房子二胎貸款，可以快速解決短期資金需求的問題。然而想要順利取得貸款，就必須了解房屋二貸的申請步驟、流程和所需文件。
1. 前期準備
- 收集文件： 身分證、戶籍謄本、土地建物權狀、一胎房貸相關文件、收入證明（如薪資單、存摺）、財力證明等。
- 房屋整理： 保持房屋整潔，方便銀行人員進行現場勘查，對於提高房貸額度、爭取較低的房貸利率有實質的幫助。
2. 申請送件
- 選擇貸款機構： 比較各家銀行或貸款管道的利率、額度、條件，選擇最適合自己資金需求與還款能力的方案。
- 填寫申請書並提交： 詳實填寫申請書上的個人資訊及房屋資訊，並將準備好的文件送交銀行或其他貸款管道。
3. 條件審核
- 信用評估： 銀行會評估申請人的信用狀況、收入穩定性及還款能力。
- 房屋鑑價： 貸款管道會派員到房屋現場進行鑑價，以評估房屋價值。
4. 簽約對保
- 確認合約內容： 詳閱貸款合約，確認利率、還款期限、違約金等條款。
- 辦理對保手續： 在雙方確認貸款資料無誤後，就可以完成對保手續。
5. 設定抵押權
- 地政事務所辦理： 到地政事務所辦理抵押登記，將房屋設定為第二順位抵押。
6. 撥款撥付
- 款項入帳： 設定抵押權後，就會將貸款金額撥入所指定的銀行帳戶中。
申請二胎房貸雖然流程繁瑣，但只要準備充分的資料，並仔細比較各家房屋二貸的方案，就能縮短二胎房貸審核的流程。
六、房子二胎申請常見FAQ
- Q.什麼是房子二胎貸款？
- 房子二胎是指在房屋已經設定第一抵押房屋貸款的情況下，再次以同一房屋作為擔保，向銀行或其他貸款管道申請的二順位房屋貸款。
- Q.二胎房貸的利率會比一般房貸高嗎？
- 是的，由於二胎房貸的風險較高，因此利率通常會比一般房貸高。
- Q.哪些房屋情況無法申辦房子二胎貸款？
- 預售屋、持分房屋、只有地上權或使用權的房屋、位於離島地區的房屋、宮廟、山坡地房屋、鐵皮屋、磚造房屋、農舍等情況下，通常無法申辦二胎房貸。
- Q.二胎房貸的利率如何計算？
- 房子二胎利率通常較高，銀行的年利率範圍約在3%-16%，而融資民間貸款的二胎利率則為7-30%左右；當鋪二胎房貸利率最高為36%。
透過本文說明後，想必對於申請房子二胎貸款有更深的認識與了解。房子二胎貸款適合已經有房貸但仍需額外資金的借款人。透過了解各貸款管道的利率、申請條件及可貸額度，借款人可以選擇最適合自己的貸款方案。然而，由於二胎貸款的順位較低，風險相對較高，因此在申請前應仔細評估自身的還款能力及風險承受能力。