不少屋主在資金周轉時，第一個問題就是：「我的房子還能不能再借？」實際上，超過一半的人其實不清楚房子二胎可以貸多少，就急著送件，結果不是被銀行退件，就是核准額度和預期差很大。二胎房貸可貸金額會隨著「申請管道、房屋鑑價、一胎貸款餘額、個人信用條件」而有明顯差異。這篇文章將以 2026 年最新房屋二胎資訊，一步步帶你搞懂二胎房貸額度怎麼算，並比較銀行二順位、好事貸公司與民間二胎之間的實際差別。看完後，你就能判斷自己的房子是否還有二胎空間，也更知道現在是不是適合申請。
一、房子二胎貸款是什麼？為什麼額度比一胎低
在解釋房子二胎額度之前，我們必須先釐清定義。很多屋主會把「房屋增貸」跟「房屋二胎」搞混。簡單來說，增貸是找「原銀行」借錢；而房子二胎貸款則是找「第二家銀行」借錢。為什麼要找第二家？通常是因為原銀行額度不足，或是貸款條件不符。
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第一順位（一胎）：當初買房時借錢給你的銀行。如果房子被法拍，賣掉的錢要「優先」還給它。
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第二順位（二胎）：後來借你錢的銀行或貸款公司。如果房子被法拍，必須等第一順位拿完錢，剩下的才輪得到二順位拿。
房屋貸款種類比較表
房子二胎貸款是什麼？它就是利用房子「剩餘價值」來進行的二次抵押借款。雖然利率比一胎高，但因為有房子當擔保，利率還是比信貸便宜，且額度通常比信貸高，是解決資金缺口的重要工具。
| 比較項目 | 一般房貸 (一胎) | 房屋增貸 (原行) | 房子二胎貸款 (二胎) |
| 債權順位 | 第一順位 | 第一順位 | 第二順位 |
| 申請對象 | 買房時的銀行 | 原貸款銀行 | 其他銀行 / 好事貸公司 |
| 利率行情 | 最低 (約 2.2%~) | 低 (約 2.4%~) | 中高 (銀行3.5%~14% / 好事貸 7%~14%) |
| 貸款成數 | 房價 8 成 | 看還款紀錄 | 看房屋殘值、借款人條件 |
| 主要用途 | 購屋置產 | 資金週轉、債務整合 | 資金週轉、債務整合 |
為什麼額度比一胎低？因為二胎銀行承擔了「分不到錢」的風險，所以計算必須極度保守。他們扣除的是「原本約定可能欠的最大金額（設定金額）」，而不是你「現在實際欠的錢」。這就是為什麼找銀行辦二胎，額度常常少得可憐的原因。
二、房屋二胎可以貸多少？關鍵計算公式
很多人以為房子值 2,000 萬，申請二胎房貸就能拿回1,000 萬。事實上，二胎房貸的額度計算是一個「減法遊戲」。銀行首要考慮的是扣除第一順位貸款後的「殘值」。
1.銀行房屋二胎額度計算公式
想知道房子二胎可以貸多少，你必須先看懂謄本上的「抵押權設定」。銀行在估算額度時，並不是用「市價減去欠款」，而是採用以下黃金公式：
房屋鑑價 × 可貸成數 − 一胎房貸設定金額＝ 二胎可貸額度
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鑑價基準：2026 年銀行多參考實價登錄近半年的均價。
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設定金額：通常是你一胎貸款金額的1.2倍。即使你本金還了一大半，只要沒去塗銷設定，這筆金額就會一直佔住你的二胎額度空間。
銀行在意的不是你覺得房子值多少，而是——扣掉第一順位房貸後，這間房子還剩多少可承擔二胎房貸風險的空間（殘值）。如果殘值不足，就算你收入正常、信用良好，銀行仍然可能直接婉拒。
2.銀行房屋二胎可貸額度試算
很多屋主不理解，明明房貸已經還了很多，為什麼銀行還是說沒有額度？我們直接用一個實際案例算給你看，讓你在挑選二胎房貸推薦管道時更能精準掌握。
房屋二胎可貸額度試算案例
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房屋鑑定價值：800 萬元
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一胎房貸設定金額：840 萬元（貸款時設定的上限）
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一胎房貸剩餘本金：500 萬元
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銀行預計成數：90%
計算過程分析：
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銀行認可的總額度：800萬 ×90% = 720萬
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扣除一胎設定額：720萬 – 840萬 =-120萬（負數，無可帶空間）
即便你本金只剩 500 萬，但因為設定額過高，在銀行的眼中，這間房子已經沒有殘值可以增貸。
三、銀行房屋二胎額度不夠，還有解法嗎？（銀行 vs. 好事貸）
既然知道了為什麼額度比一胎低的原因，那如果銀行算出來是 0 元，或是額度不夠用該怎麼辦？若遇到此種情況，建議可以尋求不看設定額、只看殘值的二胎房貸推薦管道（如好事貸二胎房貸公司），同樣的物件最高能貸出300 萬。
好事貸二胎房貸可貸額度
好事貸公司跟銀行最大的不同，在於計算邏輯的差異。 好事貸公司為了爭取客戶，願意承擔較高風險，因此在計算房屋二胎額度時，通常是扣除「一胎剩餘本金」，而不是設定金額。此外，好事貸公司的核貸成數最高可達100%，這直接釋放了大量的房屋殘值。
回到剛才的例子（市價 800 萬，欠 500 萬）：
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銀行二胎：額度 0 元（因扣除設定金額840 萬）。
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好事貸二胎：(800萬 × 100%) – 500萬(實際欠款) = 可貸 300 萬！
銀行與好事貸二胎額度比較
| 比較項目 | 銀行二胎(保守型) | 好事貸二胎 (彈性型) |
| 計算扣除項目 | 一胎設定金額 (1.2倍) | 一胎實際剩餘本金 |
| 核貸成數上限 | 約 85%~90% | 最高約 100% |
| 額度結果 | 低 (容易不足或拒貸) | 高 (接近房屋真實殘值) |
| 適合對象 | 資金需求小、信用完美者 | 資金需求大、輕微信用瑕疵、無財力證明者 |
了解房子二胎貸款是什麼後，您就會明白，額度高低取決於您選擇的管道。銀行的低利率伴隨著低額度與高門檻；而融資公司雖然利率稍高，卻能解決為什麼額度比一胎低的困境，真正貸出房子增值的空間。
四、2026房屋二胎方案與利率比較
在進行二胎房貸利率試算時，許多人只盯著「最低利率」看，卻忽略了不同管道背後的「額度計算邏輯」與「潛在風險」。事實上，銀行、好事貸公司與民間借貸，這三者在 2026 年的市場定位截然不同。
二胎房貸三大管道比較表
在進行二胎房貸利率試算時，不同管道的利息成本天差地遠。下表整理了 2026 年最新二胎房貸管道對照：
| 二胎房貸比較 | 銀行二順位房貸 | 好事貸二胎 (上市融資指定經銷商) | 民間房屋二胎 |
| 額度成數 | 最高鑑價 90% 內 (較嚴格) | 最高鑑價 100% 內 (較彈性) | 殘值 90% 以上 (最寬鬆) |
| 年利率 | 3.5% – 16% | 7% – 14% | 15% – 30% (月息計) |
| 審核條件 | 極嚴 (看收入、看信用) | 中等 (看房產殘值為主) | 極鬆 (有房就借) |
| 安全性 | 最高 (法規嚴格保障) | 高 (上市櫃公司，透明度高) | 低 (需慎防高利貸與陷阱) |
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銀行 (Bank)： 雖然利率最低（3.5% 起），但審核最嚴格。對於房子二胎可以貸多少這個問題，銀行通常會扣除一胎的「設定金額」，導致實際可貸空間非常小。適合「信用 650 分以上」且「不急用錢」的優質客戶。
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好事貸 (上市融資指定經銷商)： 這是目前市場的主流選擇。利率雖然比銀行高一點（7% 起），但因為計算額度時是扣除「剩餘本金」，且成數可達 100%，能貸到的金額通常是銀行的 2~3 倍。適合「需要大額資金」或「銀行貸不過」的族群。
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民間二胎： 請務必小心。雖然他們號稱「來就借」，但利率通常是「月息」計算。表格中的 30% 甚至只是客氣的說法，實務上年利率超過 30% 的大有人在，不建議輕易嘗試。
選擇哪一種管道，取決於您的「條件」與「需求」。 如果您最在意的是利率，且條件允許，請優先挑戰銀行；如果您最在意的是房子二胎可以貸多少（追求最高額度），那麼上市融資公司的方案會是性價比最高的選擇。無論如何，簽約前請務必確認合約上的利率是「年利率」還是「月利率」，保護自己的權益。
五、掌握二胎房貸利率試算，精算每月還款壓力
申請二胎房貸前，除了關心房子二胎可以貸多少，最重要的一步就是搞清楚「每個月要繳多少」。很多人忽略了二胎房貸缺點之一就是還款年限較短（約 7~10 年），這意味著一撥款，巨大的還款壓力隨之而來。如果沒有先做好二胎房貸利率試算，很容易因為現金流軋不過來而違約。
房屋二胎利率試算範例：
為了讓大家更有概念，我們設定一個標準情境：假設貸款金額 100 萬元，分 10 年 (120期) 償還。 我們來比較三種主流管道的月付金差異。
| 比較項目 | 銀行二順位房貸 | 好事貸二胎房貸 | 民間房屋二胎方案 |
| 年利率 | 約 7% | 約 10% | 約 24% (月息2分) |
| 還款方式 | 本息平均攤還 | 本息平均攤還 | 純繳息 (不還本) |
| 每月應繳金額 | 約 $11,611 | 約 $13,215 | $20,000 (僅利息) |
| 10年總支出 | 總利息約 39 萬 | 總利息約 58 萬 | 利息 240 萬 + 本金 100 萬 |
| 結果分析 | 最輕鬆，優先爭取 | 比銀行多繳 $1,604，可接受 | 無底洞，本金永遠還不完 |
二胎房貸試算重點
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銀行 vs. 好事貸： 雖然好事貸公司（10%）每個月比銀行（7%）多繳約 1,600 元，但兩者都是「本利攤還」。只要按時繳款，10 年後債務就歸零了。對於無法通過銀行嚴格審核的人來說，這是合理的成本交換。
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民間的可怕陷阱： 民間方案（月息 2 分）每個月要繳 2 萬元，看起來好像只比融資多 7,000 元？錯！大錯特錯！ 因為民間通常是「只繳息」，你繳了 10 年共 240 萬的利息後，你還欠金主 100 萬本金。這就是為什麼我們強烈建議，除非萬不得已，千萬別碰民間二胎。
透過上述的房屋二胎試算，我們可以得出一個結論：在評估房子二胎可以貸多少的同時，務必確認月付金在你的能力範圍內。 如果不幸無法符合房屋二胎銀行的資格，選擇「本息攤還」的上市融資公司，雖然利息稍高，但至少能確保你的債務是在減少的，這才是安全的資金週轉之道。
很多人在搜尋「房子二胎可以貸多少」時，往往只看到廣告上的「高額度、低利率」，卻在實際送件後才發現額度不如預期。充分了解房屋二胎試算的潛規則，比盲目投件更重要。本文幫你拆解房屋二胎銀行的核貸邏輯，並透過真實案例讓你掌握二胎房貸利率試算的眉角，能幫你在資金周轉的路上，成功避開所有二胎房貸缺點與陷阱。
六、房子二胎申請常見FAQ
- Q.二胎房貸的利率會比一般房貸高嗎？
- 是的，由於二胎房貸的風險較高，因此利率通常會比一般房貸高。
- Q.哪些房屋情況無法申辦房子二胎貸款？
- 預售屋、持分房屋、只有地上權或使用權的房屋、位於離島地區的房屋、宮廟、山坡地房屋、鐵皮屋、磚造房屋、農舍等情況下，通常無法申辦二胎房貸。
- Q.二胎房貸的利率如何計算？
- 房子二胎利率通常較高，銀行二胎的年利率範圍約在3.5%-16%，而好事貸的二胎利率則為7-14%左右；民間房屋二胎房貸利率為9%~36%。
透過本文說明後，想必對於申請房子二胎貸款有更深的認識與了解。房子二胎貸款適合已經有房貸但仍需額外資金的借款人。透過了解各貸款管道的利率、申請條件及可貸額度，借款人可以選擇最適合自己的貸款方案。然而，由於二胎貸款的順位較低，風險相對較高，因此在申請前應仔細評估自身的還款能力及風險承受能力。